1000万円改善塾～第5回～
- Q:第1子出産を機に引越しを考えています。ズバリ、賃貸と分譲どっちがトクですか？
- （東京都Ｓさん）
家族構成：夫42歳、妻40歳、3ヵ月後に第１子出産予定
夫婦の両親は兄夫婦と同居 - A：今回のご相談ですが、住宅購入に対しては経済対策として様々な優遇制度が設けられています。
- その優遇制度が現在の自分の状況で活用できるのか？という点や、住宅を購入した時のリスクも考えながら賃貸か分譲かを選ぶことが大切となります。
そこでまず景気低迷による経済対策として過去に類を見ないといわれている、2010年における住宅購入時の優遇制度を整理してみましょう。
- 住宅借入金等特別控除（いわゆる住宅ローン減税）
年末の借り入れ残額の１％を10年間にわたり所得税から差し引く制度。（最大5,000万まで、優良住宅の場合は1.2%） - 銀行の住宅ローン優遇金利
住宅購入時の借り入れ金利を基準金利（店頭金利）から差し引くプラン（例えば1.5%以上差し引いてくれるプランもある） - 住宅取得のための贈与税の軽減
住宅取得時、父母や祖父母など直系尊属から贈与を受ける場合、最大1,500万円まで非課税となる制度
これら優遇制度を踏まえた上で、4,000万の物件を購入するケースでの支払い額をシミュレーションしてみます。
上記の数値は参考値となります。実際の数値につきましては、取扱金融機関にお問合わせ下さい。
親から1,500万円の贈与を受け頭金に充当、住宅ローン減税を適用し銀行からは全期間1.5％の優遇を受け通常4.5％のところ3％で借り入れて35年返済。
このように3つの制度を効率良く利用できた場合、ローンは月額96,212円、35年間の返済総額が約4,040万円。住宅ローン減税による10年間の約227万円の控除も考慮すると本物件購入時の実質支払総額は約3,800万円となります。
ところが、4,000万円の住宅を、頭金無し、親からの贈与無し、借り入れ金利4.5％で35年返済と優遇制度が使えずに住宅を購入した場合、ローンは月額189,303円、35年間の実質支払総額は約8,000万円です。
表を見ていただくと明らかなように、制度が活用できるかどうかで、親からの贈与を含めなくても（贈与分を相殺の項目）、約2,600万もの支払い差額が発生していることとなります。つまり、住宅の購入を検討する際には、現在どんな制度があり、自分の状況で有効に使える制度なのかチェックすることが大切となります。
また、それだけでなく分譲を購入した場合のリスクも考慮しなければなりません。分譲を購入してしまうと転居が容易ではありません。家族構成が何度も変わる可能性のある家庭は、間取りや部屋の広さ（建坪）を決定しにくいため、必要以上に広い（値段が高い）住居に住んでしまうというリスクがあります。
相談者のＳさんのケースは、将来的に親と同居する可能性も低く家族構成の変化は少ないことが想像できます。
気に入った物件が見つかり、先ほど述べた『住宅購入時の優遇制度を十分活用できるのであれば』分譲物件を購入する方が良いのではないでしょうか。
住宅購入は人生で一番高い買い物といわれます。購入方法を誤ると大変な損失をこうむる場合もあります。そのために、各年の優遇制度や購入時のリスクも考慮した上で、自分たち家族にとって賃貸が良いのか、分譲が良いのかを選ぶ事が大切です。
新宿ライフプランナーセンター第3支社 ライフプランナー 宮崎 圭史
TEL：03-5358-1703
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